▲ 부동산 칼럼니스트 정인화. <서울경제TV "똑똑부동산" 출연>

 최근 부동산 뉴스의 핫이슈는 거래량과 금리 인하다.  그렇다면 금리 인하와 집값의 상관관계는 어떨까?

 많은 언론에선 금리 인하 시 집값 상승에 영향을 줄 것이라고 이야기를 하고 있다. 그러나 필자의 견해로는 어느 정도 안정적인 금리의 형태가 일정 기간 유지된 후, 거시경제 상황의 변화에 따라 영향을 줄 것이라는 생각이다.

 한국은행의 자료에 따르면, 2008년 8월 한국은행 기준금리는 5.25%였고, 미국 금융위기로 인해 2009년 2월 한국은행 기준금리는 2%로 낮아졌다.  물론 이 시기에는 서울의 적정수요 대비 입주 물량이 많았었고, 2기 신도시인 판교신도시와 동탄1신도시 등의 입주로 경기도 역시 비슷한 상황이긴 했지만 금리 인하가 집값 상승에 즉각적인 영향을 주지 않는다는 예로 볼 수 있다. 따라서 금리 인하 시 실수요자를 중심으로 한 거래량은 조금 늘어날 수는 있겠으나, 올 하반기에 예정된 금리 인하로 인한 집값의 급격한 변동성은 나타나지 않을 것이라는 판단이다. 

▲ <출처: 한국은행>

 현 상황에서 집값에 직접적인 영향을 주는 것은 장기간 고금리에 따른 토지개발비용 증가(이자 증가 포함)와 원자재가격 상승, 인건비 상승 등을 들 수 있다. 즉, 아파트 분양가 상승에 직접적인 원인이 되는 것이다. 또한 서울 및 수도권은 인허가의 어려움과 착공 물량 감소로 인해 매매 및 전•월세 물량이 감소세에 접어들었다.

 입주 물량이 현저히 적어지는 2026년이 중요한 시점이고, 최소 2025년 하반기부터 3기 신도시 입주 전까지는 주택의 상승 흐름이 지금보다는 더 강해질 것으로 판단된다. 

 하지만 필자의 생각은 좀 다르다. 현시점에서 주택은 중요한 투자처가 될 수는 있지만, 금리가 본격적으로 낮아지기 시작한다면 주목해야 할 부동산은 토지라고 본다.

▲ <출처: 국토교통부>

 국토교통부 자료에 의하면 24년 1분기 전체토지 거래량은 약 44.5만 필지로 나타났다. 23년 4분기 대비 0.3% 증가했고, 23년 1분기 대비 2.9% 증가하였다. 건축물 부속토지를 제외한 순수토지 거래량은 약 17만 필지로, 23년 4분기 대비 2.7% 감소했고, 23년 1분기 대비 8.3% 감소하였다. 고금리의 영향과 토지규제 등으로 토지 거래량이 2021년과 비교하면 현재 반토막이 난 상태이다.  이런 결과에서도 알 수 있듯이 금리 인하가 본격적으로 시작되는 2025년 하반기부터는 눈에 띄게 토지 거래량이 늘어날 것으로 예상된다. 

 24년 1분기 전국 지가는 0.43% 상승하였다. 상승 폭은 23년 4분기(0.46%) 대비 0.03%P 축소되었고, 23년 1분기(-0.05%) 대비 0.48% 확대된 것으로 나타났다.

 지역별로 수도권은 0.06% → 0.56%, 지방은 0.24% → 0.22%로 모두 23년 4분기 변동률 대비 낮은 수준을 보였다. 토지에서도 수도권과 지방의 양극화 현상이 있음을 보여주고 있다.

 수도권은 계양지구를 시작으로 3기 신도시가 첫 착공에 돌입했다. 본격적인 개발이 시작되면서 그 영향으로 인해 주변 토지지가에 많은 영향을 미친다. 따라서 부동산시장을 주택에만 국한할 것이 아니라 눈을 돌려 토지를 볼 필요가 있는 것이다.

 토지는 초기 투자 비용과 환금성 부분에서 주택에 비해 진입장벽이 높지만, 주변 개발 호재에 영향을 받으면서 저평가된 토지의 경우에는 환금성이 뛰어나고 큰 차익실현이 가능하다. 수도권 개발이 이루어지는 인접한 토지에 관심을 가질 필요성이 있는 이유다.

 -부동산 칼럼니스트 정인화 -