▲ 부동산 칼럼니스트 정인화. <서울경제TV "똑똑부동산" 출연>

최근 주택건축 인허가 물량 급감과 금리 인하 기대감, 전세가 회복 등으로 서울 및 수도권 선호 지역에서는 실수요자 중심의 매수세가 커지고 있다. 이로 인해 집값 폭등에 대한 우려가 커지자, 정부에서는 ⌜8.8부동산 대책⌟으로 국민 주거 안정을 위한 주택공급 확대 방안을 내놓았다.

 윤석열 정부의 첫 번째 방안은 주택공급 확대 방안이다. 정부는 향후 6년간 서울 및 수도권에 42만 7천 호 이상의 주택과 신규택지를 공급하겠다고 발표했다.

 42만 7천 호 중 21만 7천 호는 서울 및 수도권 지역에 이미 계획된 주택공급분을 실수요자에게 최대한 조기에 공급하겠다고 발표하였으며, 나머지 21만 호는 서울 및 수도권 중심으로 선호도가 높은 입지에 추가로 공급한다는 계획이다.

 추가 공급은 서울 인근 그린벨트 해제를 통해 신규택지를 발굴하여 8만 호를, 3기 신도시 등 수

도권 공공택지의 토지이용 효율화를 통해 2만 호 이상을 추가 공급한다. 그리고 빌라 등 비아파트(오피스텔)를 11만 호 이상 신축매입임대로 신속 공급하겠다는 방침이다.

  두 번째는 도심 주택공급의 핵심인 재건축, 재개발 속도를 높일 수 있도록 재건축, 재개발 촉진 특례법(가칭)을 제정해 향후 6년간 17만 6천 호가 착공되도록 하고, 재정비 절차를 대폭 통합, 간소화하여 재건축, 재개발 기간을 3년가량 단축한다는 정책이다. 또한 조합원 취득세 감면, 추가 용적률 부여 등을 통해 사업성을 높일 계획이다.

 이와 더불어 정부는 수도권 공공택지에서 25년까지 착공하는 경우 미분양 발생 시 LH가 매입하는 등 수도권에서 4만 1천 호가 조기 공급되도록 하는 방안도 함께 발표하였다.

 이번에 정부가 발표된 주택공급 확대 방안은 장기적인 공급정책과 단기적인 공급정책으로 나눌 수 있다.

 장기적인 공급정책은 첫 번째, 그린벨트 해제를 통한 신규택지 발굴이다. 과거, 그린벨트를 해제

▲ (출처) 서울시청.

하여 보금자리주택지구를 개발해 공급했던 사례에서 나타났듯이 그린벨트 해제의 경우에는 개발이 완료되기까지 상당 시간이 걸린 것은 물론, 환경단체 반발도 넘어야 할 큰 과제가 있다.

 두 번째, 가칭 재건축, 재개발 촉진특례법 제정은 법 개정이 필요한 사항이기 때문에 국회 문턱을 넘어야 한다. 현 여소야대의 국면에서 여야 합의가 이뤄지지 않는 한 법 제정이 간단하지 않음을 알 수 있다.

 단기적인 공급정책은 신축매입임대로 공급하는 방안이다. 소형빌라, 소형오피스텔이기에 단기적인 공급정책은 가능하겠으나 선호도가 떨어질 수 있기 때문에 단기적인 공급정책에 영향을 미칠지는 아직 미지수다.

 이번에 정부가 발표한 주택공급 확대 방안은 장기적인 공급정책이 주를 이루고 있어서 당장 공급 확대에 영향을 주지 못할 것으로 전망된다. 따라서 정부에서는 대출 규제를 통한 당장의 수요억제 정책을 펼칠 것으로 예상된다.

 작년에는 한시적으로 특례보금자리론을 이용하여 주택 구입을 할 수 있게 하였으나 주택 거래량이 늘어나자 폐지하였다. 올해는 정책대출인 디딤돌대출, 버팀목대출 금리 인상과 시중은행 가산금리 인상이 추진되고 있다. 그리고 스트레스 DSR(2단계)을 예정대로 9월부터 시행한다.

 대출 규제를 통하여 단기적으로는 거래량에 영향을 줄 수 있겠으나, 하반기 금리 인하가 예고되어 있어 거시경제의 영향만 없다면 정부가 원하는 대로 흘러가진 않을 것으로 예상된다.

 부동산은 대세의 흐름이 중요하다. 서울 및 수도권 주요 지역의 전세가는 과거 고점 대비 거의 회복한 상태이다. 전세가가 회복하면서 실수요자의 매수세 영향으로 매매가 또한 상승세다.

▲ 출처:국토교통부 *사업추진계획 기준으로 사업 추진현황에 따라 변동 가능.

 지속적인 공급으로 전세가 회복이 더딘 지역과 공급 부족으로 전세가 회복이 빠른 지역이 있다. 실거주 목적이라면 직주근접을 따져봐야겠지만, 투자목적이라면 이 속에 해답이 있을 것이다. 마지막으로 청년(사회초년생) 및 신혼부부 예정이라면 직주 근접성을 고려하여 24~25년 수도권 공공택지를 잘 선별하여 투자하는 것을 추천한다.

 정인화 부동산칼럼니스트.