평택시, ‘계획’ 없는 도시계획-용적률 350% 논란

                             -도시계획과, 30년 넘게 지구단위계획수립(변경) 안 해

                             -용적률 350% 초과 건물 다수 허가

                             -시민피해는 ‘나 몰라’, 전임자 과실은 ‘묻지 마’ 행정

  평택시(시장 정장선)의 ‘계획’ 없는 도시계획행정으로 시민들의 비난 여론이 들끓고 있다. 인구 60만을 눈앞에 두고 있는 시 행정이 ‘100만 특례시’를 향한 여정에 걸림돌이 된다는 지적이다.

 지난 9월 5일, 비전2지구 비상대책위원회(이하 비대위)는 최근 공람을 거친 평택시의 ‘비전2지구 도시관리계획 결정안’을 반대하고, 정 시장과의 면담을 요구하며 청사를 항의방문했다.

 이 자리에서 비대위 측 관계자는 “지난 ’21년 12월과 ’22년 1월, 시로부터 해당 지역 내 상업용지 용적률이 1,300%임을 확인받았다”며 “이제와서 지구단위계획을 재수립해 용적률을 700%로 설정한 결정안을 발표했다는 것은 도저히 받아들일 수가 없다”고 주장했다.

 평택시 도시계획과 Y팀장은 “해당부지의 경우 90년도(1992년 6월) 초반에 택지개발을 하면서 개발계획 수립이 되었다”며 “개발계획이 수립되면서 엄밀하게 나와 있지는 않지만, 상업용지 같은 경우는 용적률이 수도나 난방을 산정하면서 350%라고 적혀 있고, 그 용적률이 최근까지 유지, 관리되어왔다”고 말했다.

 이어 Y팀장은 “몇 필지가 용적률 350%를 조금 넘어가는 것은 있지만, 거의 400% 미만”이라며 “그 당시에 협의하면서 담당자의 실기라든지 그런 게 있을 수 있다”고 말했다. 30년이 넘게 비전2지구 일반상업용지 용적률은 350%로 유지, 관리해 왔다는 것이고, 용적률 350%로 허가가 난 것은 당시 담당 공무원의 단순 실수라는 것이다.

 하지만 본지가 입수한 자료에 의하면, ’92년 택지개발 이후 비전2지구 일반상업용지 중 다수의 건물이 용적률 350% 이상으로 건축허가가 난 사실이 확인됐다. <자료 1, 참조>

▲ <자료1>

 자료1에서 알 수 있듯이, ’96년 7월에 건축허가가 난 비전동 845번지의 용적률은 506.97%, ’02년 5월에 허가가 난 비전동 842-4의 용적률은 429.55%다. Y팀장의 말과는 많은 차이가 있다.

 Y팀장은 그동안 30년 넘게 ‘비전2지구 상업용지의 용적률’이 350%로 제한 관리되어 온 이유로 수도나 난방 등 기반 시설 산정용 용적률을 근거로 들었다. 즉, 비전2지구는 ’92년 당시에 수도나 난방 등 기반 시설에 맞게 용적률 350%가 설정되었다는 것이다. 하지만 이 주장 역시 설득력이 떨어진다.

▲ <자료2>

 자료2에 의하면 같은 해(’92년 6월)에 개발이 완료된 ‘비전1지구’의 경우 ‘비전2지구’와 같은 기반 시설 산정용 용적률이 350%인데도 ’94년~’95년 사이, 비전동 830, 830-2, 831-4번지의 건물 용적률은 600% 이상으로 허가가 났다. Y팀장의 주장에 설득력이 떨어지는 것이다. (자료 2, 참조)

                               -도시계획과는 왜 용적률 350%를 고집하는가?

                               -비전2지구, 30년 넘게 ‘지구단위계획 수립’ 안 해

 비대위 관계자는 “지난 30년 동안 평택시는 비전2지구의 지구단위계획 변경, 수립을 추진했어야 했음에도 불구하고, 그동안 단 한 차례도 지구단위계획 변경, 수립을 추진하지 않았다”며 “그런 평택시가 이제와서 부랴부랴 지구단위계획을 수립해 용적률을 700%로 설정, 주민공람을 한다는 것은 명백한 직무유기며 시민에 재산권을 과도하게 침해하는 처사다”라고 주장했다.

 <택지개발촉진법>에 따르면, 택지개발사업 내의 토지의 이용에 대한 용지별 건축물의 건폐율, 용적률 등의 ‘지구단위계획 변경’은 개발사업 후 10년이 지나면 해당 지자체장이 의무적으로 추진하도록 강행규정으로 되어 있다.

 이 규정에 따르면 비전2지구는 1992년에 택지개발사업이 준공, 완료되었기 때문에 평택시는 2002년, 2012년, 2022년 세 차례에 걸쳐 ‘지구단위계획 변경’을 추진했어야 한다. 그런데도 평택시는 30년이 넘게 비전2지구의 ‘지구단위계획 변경’을 수립하지 않았다. 강행규정을 어긴 것이다.

 Y팀장은 “지난 30년 동안 지구단위계획을 수립하지 않은 것은 맞다”며 “…일단은 개발계획에 따라 관리를 하게 돼 있고, (지구단위계획)을 수립을 하게 돼 있어요. 다만, 개발계획 등이 수립돼 있으면 ‘다만’ 조항이 있다…”며 국토부 회신자료를 근거로 이유를 말했다.

 국토부가 평택시에 보낸 회신공문(2022. 04. 18)에는 ⌜…다만, 대상지(비전2지구)에 적용되는 ‘관계 법률에 따른 토지 이용과 건축에 관한 계획(’택지개발촉진법‘상 택지개발계획 등)’이 유효하지 않고, 지구단위계획도구역도 지정되어 있지 않은 경우(지구단위계획구역이 지정되지 않은 경위 등은 별론으로 함), 다른 규제사항이 없는 한 건폐율 및 용적률 최대한도에 대하여 ‘국토계획법’ 제77조 및 재78조에 따른 용도지역 등 안에서의 건폐율 및 용적률을 따라야 할 것입니다.⌟라고 적혀 있다.

 “비전2지구의 지구단위계획을 왜 30년 동안 수립하지 않았느냐?”는 기자의 질문에 Y팀장은 ‘건폐율과 용적률’로 답한 것이다. 그렇다면 평택시 도시계획과는 타 부서와는 달리 비전2지구의 일반상업용지 용적률을 무슨 근거로 350%로 고집하느냐다.

 ‘평택시도시계획조례’ 제61조에 따르면, 일반상업지역의 경우 최대 용적률은 1,300% 이하 (개정 2016.06.03.)로 되어 있다. ’97년 완공된 평택 안중지구의 일반상업용지 건축밀도는 건폐율 80%에 용적률 1,300%가 명시되어 있고, 비전1지구 일반상업지역은 2014년에 지구단위계획이 수립되어 평택시 도시계획조례에 의거 용적률이 1,300% 이하로 적용되었다. 그런데도 평택시 도시계획과는 유독 비전2지구의 일반상업용지 용적률을 350%로 고집했다.

 통상 지구단위계획이 변경, 수립되면 해당 지역의 용적률은 상승한다. 인구 유입 및 주변 상황의 변화 때문이다. 만약, 비전2지구가 2002년, 2012년, 2022년 세 차례에 걸쳐 ‘지구단위계획 변경’을 수립, 추진했다면 비전2지구의 일반상업용지 용적률은 ‘평택시도시계획조례’에 따라 1,300% 이하로 적용될 수 있었음을 짐작할 수 있다. 실례로 2014년에 지구단위계획이 수립된 비전1지구는 용적률이 1,300% 이하로 적용된다.

 Y팀장은 “수도나 난방 등 기반 시설 산정용 용적률을 근거로 350%로 관리되어 왔다”고 말했다. 하지만 본지가 입수한 자료에 의하면, Y 팀장의 이 주장은 설득력을 갖지 못한다.

 한 민간사업자가 질의한 ‘용적률 1,263%’에 대한 해당 기반 시설 기관들의 답변자료에 의하면, 에너지 및 전기, 도시가스, 상하수도 등 모든 기관에서 아무 문제가 없다는 답변을 보내왔다. 이 팀장이 주장한 ‘기반 시설 산정용 용적률 350%’가 근거를 잃는 것이다. 지난 30여 년간 지구단위계획을 수립하지 않은 부서의 잘못을 무마하기 위해 ‘용적률 350%를 고집하는 것은 아닌가?’ 하는 의심이 드는 대목이다.

 취재 과정에서, 평택시 도시계획과는 그동안 기반 시설을 근거로 용적률 350%를 유지, 관리해왔다면서도, 정작 지구단위계획 공람에 담긴 용적률 700%에 대해서는 기반 시설을 담당하는 기관들과 아무 논의가 없었다는 것이 드러났다.

 주무과장인 B과장은 “공람에 담긴 용적률 700%는 부서가 기반 시설 용량을 감안해서 용역사와 함께 검토해서 산정했다”며 “가스나 상하수도사업소 등과의 별도 논의는 없었다”고 말했다. 30년 동안 기반 시설을 근거로 용적률 350%를 고집했으면서도, 정작 지구단위계획에 따른 용적률 산정에선 기반 시설을 담당하는 기관들과 아무 논의를 하지 않았다는 것이다.

                                    -“시장님께 보고드렸다” 그런데…

                                    -용적률 700%는 어디에서 나왔나?

 ‘지구단위계획 수립’에 최종 결정권자는 자치단체장이며, 그 의무 또한 자치단체장에게 있다. 평택시는 정장선 시장이 8대(2018.07~2022.06)에 이어 9대(2022.07~) 시장에 재선됐다. 따라서 비전2지구의 ‘지구단위계획 수립’의 최종 결정권자는 정 시장이고, 그 의무 역시 정 시장에게 있다. 하지만 정 시장 재임 5년여 동안에도 비전2지구의 지구단위계획 수립은 없었다.

 문제는 이와 같은 사안을 정 시장이 언제 알았느냐는 점이다. Y팀장은 “시장님께 보고드렸다”고 말하면서도 보고 시기와 내용은 말하지 않았다. 만약, 정 시장이 8대 때 알았다면 정 시장이 강행규정을 어긴 것이 되고, 9대 때 보고를 받았다면 4년을 허비한 전임 부서 공무원들의 직무유기가 의심되는 행정에 대한 징계 및 감사가 필요해 보인다.

 2022년 8월, 평택시는 비전2지구 177,855.3㎡에 대해 지구단위계획 수립 용역을 발주했다. 1992년 초 택지개발사업이 완료된 후 30년이 지나서다.

 Y팀장은 “국민권익위와 경기도 사전 컨설팅감사, 국토부 회신에서 (지구단위계획을)빨리 세우라고 해서 지구단위계획 수립 용역을 발주했다”며 “기준용적률 700%에 인센티브용적률 200%를 합해서 허용 용적률을 900%로 상향조정했다”고 말했다.

 ‘용적률인센티브’란 특정 조건을 충족하면 용적률을 추가로 높여주는 것을 말한다. 예를 들어 사업용지가 지구단위계획구역에 속해 있을 때, 사업시행자가 사업용지 일부를 공원·녹지·도로와 같은 공공용지로 제공할 경우 용적률을 허가기준 보다 높여주는 것이 이에 속한다. (참고. 한경 경제용어사전) 따라서 비전2지구의 경우 공공용지 200%를 제외하면 건물 용적률은 700%다.

 도시계획과는 주민 의견에 대한 답변 회신공문에서 ⌜…비전2지구 상업지역의 상권유지 및 활성화를 위한 대책으로 일부 용도에 대해 적극적으로 허용용도를 완화하였으며, 밀도는 현 기반시설, 주변 현황 등을 종합적으로 검토하여 상권 활성화와 쾌적한 상업공간 조성이 가능한 범위로 계획되었음을…⌟라고 적어, 비전2지구의 일반상업용지 용적률을 700%로 제한한 이유가 ‘쾌적한 상업공간 조성’ 때문이라고 밝혔다.

 하지만 ‘쾌적한 상업공간’의 구체성을 묻는 질의에, Y팀장과 B과장은 그 의미를 제대로 설명하지 못했다. 또한, “다른 지역의 지구단위계획을 수립할 때도 ‘쾌적한 상업공간 조성’이 용적률 산정 조건으로 적용되느냐?”는 질의에 Y팀장은 “지구단위 내용에 따라 달라질 수 있다. 지구별로 다 다르기 때문”이라고 말해, 이 조건이 오직 비전2지구에만 적용되는 특별한 조건일 수도 있다는 해석을 가능하게 했다.

▲ <청사에서 시위 중인 주민들>

지난 9월 11일, 평택시에서는 제1회 도시건축공동위원회(이하 위원회)가 열렸다. 이날 열린 위원회에서는 비전2지구 지구단위계획을 비롯해 총 3개의 안건에 대한 도시개발 관련 심의가 진행됐고, 시가 제출한 비전2지구 지구단위계획 수립안은 재심의 결정이 났다.

 재심의 결정의 이유는 크게 두 가지로, 시청사 이전이 예정돼 있는데도 시가 주민공청회나 심의위원회의 자문도 없이 졸속으로 지구단위계획을 수립했다는 점과 일반상업용지의 용적률 제한은 상권 활성화를 목적으로 하는 일반상업용지의 본래 취지에 어긋난다는 것이다.

 지난 6월 30일 국회에서는 ‘도시정비법 개정안’이 통과됐다. 이 개정안에 따르면 사업시행 인가 시 건축, 교통, 경관 등 각종 영향평가를 통합심의하도록 의무화하였으며, 역세권 등 용적률 상한 특례를 신설, 법적 상한 용적률을 완화할 수 있게 하여 용도지역 변경을 통해 사업을 속도감 있게 추진할 수 있게 하였다. 이 개정안은 도심 주택 공급을 늘리려는 정부의 의지가 반영된 것이다.

 문제는 이런 정부의 의지가 지자체의 도시계획에 영향을 미치는가 하는 것이다. 지구단위계획이 재심의 결정이 남으로써 비전2지구는 다시 수개월의 시간을 낭비해야 한다. 평택시의 잘못된 행정으로 잘못은 공무원이 했는데 피해는 고스란히 시민이 보는 것이다. 이것이 지금 비전2지구 주민들의 현실이다.

                                                                              김철중 기자 weekly5627@naver.com